به گزارش صدای بورس، سقف متعارف این نسبت در دوره‌های قبلی جهش مسکن، عدد ۲۴ تا ۲۵ بود، اما تابستان امسال این عدد به ۵/۳۱ رسید. «اضافه-پرش» در مناطق مختلف تهران به‌خصوص دو نیمه شهر متفاوت است. سطح قیمت مسکن در صورت تخلیه حباب - برگشت به سطح متعارف - برآورد شده است.
امسال نسبت «قیمت به اجاره» تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن، قله جدیدی را فتح کرد. بررسی نشانگر دماسنج ملکی در ۲۲ منطقه شهر تهران نشان می‌دهد: در تابستان سال‌جاری، نسبت قیمت به اجاره به شکل بی‌سابقه‌ای با رشد مواجه شده و به سطح ۵/ ۳۱ رسیده است.
با استناد به آخرین آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن مناطق ۲۲ شهر تهران در تابستان ۹۹ که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است، آخرین داده‌های مربوط به نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R یاد شده و به نوعی دماسنج ملکی شناخته میشود، نشان می‌دهد همچون دو فصل پیش از آن، رابطه بین قیمت و اجاره مسکن از حد متعارف و معمول خارج شده و درون دامنه متعارف قرار ندارد.
در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت قیمت قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P/ R به‌طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. این در حالی است که در شرایط جهش قیمت مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت قیمت همراه شود، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می‌دهد. این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره‌داری برای موجران و مالکان مسکن نیز محسوب میشود.
در شرایطی که نسبت قیمت به اجاره‌بها عددی بالاتر از ۲۵ را نشان دهد به این معناست که جهش قیمت مسکن اتفاق افتاده و برای احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن یا باید افت یا ثبات قیمت مسکن رخ دهد یا سطح اجاره‌بها به حدی افزایش پیدا کند که این نسبت مجدد احیا شود. اما در شرایطی که این نسبت عددی کمتر از ۱۵ را نشان دهد به این معناست که بازار مسکن کشش افزایش قیمت را دارد.
البته اگر رشد اجاره‌بها همچون شیب فصل تابستان باشد، احتمالا سطح قیمت مسکن بعد از تخلیه حباب، بالاتر از ۲۰ میلیون تومان قرار می‌گیرد. بررسی حباب قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران براساس اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد ابعاد حباب مناطق یک، ۲ و ۳ از میانگین شهر بالاتر است. در حالی که نسبت قیمت به اجاره در کل شهر تهران طی فصل تابستان امسال معادل ۵/ ۳۱ بوده که این نسبت برای منطقه یک معادل ۵/ ۳۸، برای منطقه ۲ معادل ۳۴ و برای منطقه ۳ معادل ۳۴ بوده است.
وضعیت حباب مسکن در دو منطقه مصرفی ۴ و ۵ نیز متفاوت از سه منطقه نخست بود به‌طوری که نسبت قیمت به اجاره حول و حوش میانگین شهر یعنی ۳۱ بوده است. این وضعیت بیانگر آن است که مناطق گران و لوکس شهر تهران از اضافه پرش بیشتری نسبت به مناطق مصرفی برخوردار بوده‌اند. در عین حال حباب قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ دارای ابعاد کوچک‌تری بوده است. گزارش رسمی مرکز آمار ایران، حاکی از آن است که نسبت قیمت به اجاره در این مناطق معادل ۷/ ۲۷ بوده است.
همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد از ابتدای سال ۹۶ تا نیمه سال گذشته، تورم مسکن در نیمه شمالی شهر تهران بیش از نیمه جنوبی شهر بوده اما از نیمه دوم سال ۹۸ تاکنون، نیمه جنوبی شهر بر نیمه شمالی و لوکس شهر به لحاظ سرعت قیمت مسکن سبقت گرفته است. در ماه گذشته نیز میزان رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر از نیمه شمالی شهر تا حدودی بیشتر بوده اما باتوجه به روند گذشته، حباب قیمت بازار مسکن نیمه شمالی شهر بیش از جنوب بوده است. این روند به معنی آن است که اگر ریزش قیمت در نیمه شمالی شهر طی ماه‌های آتی رخ دهد احتمال زیاد بیشتر و سنگین‌تر از نیمه جنوب شهر خواهد بود.
در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، وضعیت حباب قیمت مسکن در منطقه ۲۲ بسیار متفاوت‌تر از سایر مناطق بوده است. به گونه‌ای که نسبت قیمت به اجاره در این بازه زمانی در این منطقه به ۳۵ رسیده که تقریبا به منطقه یک نزدیک است. به نظر می‌رسد به یک علت اصلی شتاب رشد قیمت بیش از میزان سایر مناطق بوده است.
منبع: دنیای اقتصاد
نظر شما